미국의 용도지역제(zoning law)

미국의 용도지역제(zoning)에 대한 심층 분석과 최근 동향, 그리고 미래 전망에 대해 설명드리겠습니다.

1. 역사적 맥락과 용도지역제의 진화

용도지역제의 도입과 초기 발전

미국의 용도지역제는 20세기 초 급격한 도시화와 산업화에 대응하기 위해 도입되었습니다. 1916년 뉴욕시의 종합적인 용도지역제 도입을 시작으로, 1926년 유클리드 대 앰블러 부동산 회사(Euclid v. Ambler Realty Co.) 사건에서 대법원이 용도지역제의 합헌성을 인정하면서 전국적으로 확산되었습니다.

초기 용도지역제의 주요 목적은 다음과 같았습니다:

1. 주거지역 보호
2. 산업 활동과 주거 지역의 분리
3. 도시의 체계적 발전 도모
4. 부동산 가치 보호

용도지역제의 변화와 문제점

시간이 지나면서 용도지역제는 점차 복잡해지고 제한적으로 변모했습니다. 이러한 변화는 다음과 같은 문제를 야기했습니다:

1. 주택 공급 제한: 엄격한 밀도 규제와 단독주택 중심의 구역 지정으로 인해 다양한 형태의 주택 공급이 어려워졌습니다.
2. 경제적 분리 심화: 최소 대지 면적 규제 등으로 인해 저소득층의 주거 선택권이 제한되었습니다.
3. 도시 스프롤 현상: 저밀도 개발을 장려하는 규제로 인해 도시가 무분별하게 확장되었습니다.
4. 환경 문제: 자동차 의존도를 높이는 개발 패턴으로 인해 탄소 배출이 증가했습니다.
5. 혁신과 경제 성장 저해: 엄격한 용도 분리로 인해 복합 용도 개발과 새로운 형태의 비즈니스 모델 도입이 어려워졌습니다.

2. 현재의 주요 이슈와 논쟁

주택 가격 상승과 공급 부족

용도지역제가 주택 가격 상승의 주요 원인 중 하나라는 인식이 확산되고 있습니다. Urban Institute의 연구에 따르면, 용도지역제 완화 정책은 주택 공급량을 약 0.8% 증가시키는 것으로 나타났습니다. 이는 작은 수치로 보일 수 있지만, 누적된 효과는 상당할 수 있습니다.

사회적 형평성 문제

용도지역제가 의도치 않게 인종적, 경제적 분리를 심화시켰다는 비판이 제기되고 있습니다. 특히 단독주택 전용 구역이 저소득층과 소수인종의 주거 기회를 제한한다는 지적이 있습니다.

환경 지속가능성

기존의 용도지역제가 자동차 중심의 개발을 촉진하여 환경에 부정적인 영향을 미친다는 인식이 확산되고 있습니다. 이에 따라 대중교통 중심 개발(TOD, Transit-Oriented Development)과 같은 대안적 개발 모델이 주목받고 있습니다.

경제 혁신과 용도지역제

엄격한 용도 분리가 새로운 형태의 비즈니스 모델과 혁신적인 도시 공간 활용을 저해한다는 비판이 제기되고 있습니다. 이에 따라 복합 용도 개발을 장려하는 방향으로의 전환이 논의되고 있습니다.

3. 최근의 법 개정과 주요 뉴스

단독주택 전용 구역 폐지 움직임

2019년 오리건 주는 미국 최초로 주 전체에서 단독주택 전용 구역을 폐지하는 법안을 통과시켰습니다. 이어 2021년 캘리포니아 주도 유사한 법안(SB 9)을 통과시켰는데, 이 법안은 단독주택 부지에 최대 4가구까지 건설할 수 있도록 허용하고 있습니다.

주차 공간 최소 요구 기준 완화

많은 도시들이 주차 공간 최소 요구 기준을 완화하거나 폐지하고 있습니다. 예를 들어, 2021년 버클리 시는 대중교통 주변 지역에서 주차 공간 최소 요구 기준을 폐지했습니다.

ADU(Accessory Dwelling Unit) 규제 완화

부속 주거 유닛(ADU) 건설을 장려하는 정책이 확산되고 있습니다. 캘리포니아 주는 2020년부터 ADU 건설을 크게 용이하게 하는 법안을 시행하고 있으며, 이는 주택 공급 증대에 기여할 것으로 기대됩니다.

연방 정부의 개입 시도

바이든 행정부는 2021년 주택 공급 확대를 위한 "Housing Supply Action Plan"을 발표했습니다. 이 계획은 용도지역제 개혁을 추진하는 지방 정부에 연방 기금을 우선 지원하는 내용을 포함하고 있습니다.

법원의 판결

2021년 매사추세츠 주 대법원은 Newton 시의 용도지역제 조례가 주 법을 위반했다고 판결했습니다. 이 판결은 지방 정부의 용도지역제 권한에 제한을 가하는 중요한 선례가 되었습니다.

4. 미래 전망

유연성과 적응성 강화

미래의 용도지역제는 더욱 유연하고 적응력 있는 형태로 진화할 것으로 예상됩니다. 성과 기반 용도지역제(Performance-Based Zoning)나 형태 기반 코드(Form-Based Codes)와 같은 대안적 접근법이 더 널리 채택될 가능성이 높습니다.

기술 혁신의 영향

자율주행차, 원격 근무 확산 등 기술 변화가 도시 공간 활용에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이에 따라 주차장 공간의 재활용, 업무와 주거 공간의 융합 등을 고려한 새로운 형태의 용도지역제가 필요할 것입니다.

환경 지속가능성 강조

기후 변화에 대응하기 위해 탄소 중립적인 도시 개발을 촉진하는 방향으로 용도지역제가 변화할 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 대중교통 중심 개발(TOD)을 더욱 적극적으로 장려하는 정책이 확대될 수 있습니다.

사회적 형평성 고려

용도지역제가 야기한 사회적 불평등 문제를 해소하기 위한 노력이 계속될 것입니다. 포용적 용도지역제(Inclusionary Zoning)의 확대, 다양한 주택 유형을 허용하는 "Missing Middle Housing" 정책 등이 더욱 널리 채택될 것으로 예상됩니다.

지역 특성 반영

획일적인 용도지역제에서 벗어나 각 지역의 특성과 요구를 반영한 맞춤형 용도지역제가 발전할 것으로 보입니다. 이는 지역 사회의 참여와 합의를 바탕으로 한 상향식 계획 수립을 더욱 중요하게 만들 것입니다.

데이터 기반 의사결정

빅데이터와 AI 기술의 발전으로 도시 공간 활용에 대한 더욱 정교한 분석과 예측이 가능해질 것입니다. 이를 바탕으로 한 증거 기반의 용도지역제 정책 수립이 일반화될 것으로 예상됩니다.

연방 정부의 역할 확대

주택 가격 상승과 공급 부족 문제가 전국적인 이슈로 부각됨에 따라, 연방 정부 차원의 개입이 확대될 가능성이 있습니다. 이는 지방 정부의 용도지역제 권한을 일부 제한하는 형태로 나타날 수 있습니다.

결론적으로, 미국의 용도지역제는 주택 공급 확대, 사회적 형평성 제고, 환경 지속가능성 강화, 경제 혁신 촉진 등의 목표를 달성하기 위해 큰 변화를 겪고 있습니다. 이러한 변화는 도시 계획과 개발 방식에 근본적인 영향을 미칠 것으로 예상되며, 앞으로 더욱 유연하고 포용적인 형태의 용도지역제로 진화해 나갈 것으로 전망됩니다. 그러나 이러한 변화 과정에서 기존 주택 소유자들의 저항, 지방 정부의 자율성 문제, 급격한 변화에 따른 부작용 등 다양한 도전 과제도 함께 제기될 것으로 보입니다. 따라서 다양한 이해관계자들 간의 지속적인 대화와 합의 도출이 중요할 것입니다.

Citations:
[1] https://www.cato.org/policy-analysis/zoning-land-use-planning-housing-affordability
[2] https://www.governing.com/community/zoning-changes-small-impact-on-housing-supply-affordability-study
[3] https://tobin.yale.edu/research/effects-residential-zoning-us-housing-markets
[4] https://swoopfunding.com/us/business-glossary/zoning-laws/
[5] https://www.gierachlawfirm.com/how-do-zoning-and-land-use-laws-affect-real-estate-developers/
[6] https://oxfordre.com/americanhistory/americanhistory/view/10.1093/acrefore/9780199329175.001.0001/acrefore-9780199329175-e-209
[7] https://www.psh.com/new-slate-of-15-bills-introduced-in-2024-intended-to-further-encourage-residential-development/
[8] https://www.archdaily.com/994782/zoning-laws-and-their-impact-on-urban-planning-in-the-united-states
[9] https://www.theatlantic.com/ideas/archive/2022/06/zoning-housing-affordability-nimby-parking-houston/661289/